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jueves, 17 de abril de 2014
 
 
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El Administrador representa al consorcio Imprimir E-Mail
El consorcio de un edificio sujeto al régimen de la ley 13.512 (de propiedad horizontal) tiene personería jurídica y admitido ello, deriva como lógica consecuencia que el administrador no es el representante de cada uno de los integrantes del sistema, sino que es el representante legal del consorcio, ente distinto de cada uno de ellos.

Por tanto, el propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal no puede accionar contra el administrador individualmente, en forma personal y directa, pidiendo su remoción y rendición de las cuentas llevadas como tal, porque la acción corresponde al consorcio de propietarios.
Tal es la doctrina establecida por la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, mediante fallo del 26 de febrero de 1998, en los autos "De Filippis, Gustavo F. C/Giménez, Francisco s/nulidad de asamblea", suscripto por los doctores Claudio M. Kiper y Marcelo J. Achával.

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda por la cual el actor perseguía que el demandado, ex administrador del consorcio, le rindiera cuentas de su gestión, sosteniendo encontrarse legitimado para iniciar la acción y alegando la nulidad de la asamblea que las aprobó.

Al pronunciarse la sala H de la Cámara Civil dice que, entre las obligaciones del administrador, como sucede con todo aquél que debe administrar bienes ajenos, se encuentra la de rendir cuentas de su gestión en forma documentada y periódica (artículos 1909, Código Civil; 70, Código de Comercio).

El sujeto activo de esta obligación es el consorcio, a quien el administrador representa y en cuyo nombra actúa, en lugar de cada uno de los propietarios individualmente considerados. Por ende, es aquél quien debe verificarlas y, en su caso, aprobarlas o rechazarlas.

En este orden de ideas, el propietario de una unidad no puede accionar contra el administrador en forma individual y directa porque tal acción le corresponde al consorcio.

Afirma que se trata de una consecuencia lógica ya que, de no ser así, se podría convertir el sistema de propiedad horizontal en un régimen caótico, en el que las cuentas rendidas dejaran satisfechos a unos pero no a otros. De la misma forma, la designación y la remoción del administrador, requieren de determinadas mayorías, pues no puede ser nombrado o rebocado su mandato por voluntad de algunos de los consorcistas. Estas decisiones se adoptan a través del funcionamiento de otro de los órganos del consorcio, la asamblea, que cuenta incluso con la facultad de revisar la gestión del administrador.

La asamblea es un órgano deliberativo pues, teniendo en cuenta que toco inmueble sujeto al régimen de la ley 13.512 está compuesto por una pluralidad de voluntades, su reunión es indispensable para decidir las cuestiones de interés común. Sus decisiones son obligatorias y vinculantes aún para aquellos que no participaron de la reunión o votaron en disidencia.

Lo hasta aquí expuesto -concluye- es suficiente para desestimar los agravios del consorcista recurrente quien, como ya se advirtió, no se encuentra legitimado para exigir que se obligue al que fue administrador a rendirle cuentas y, eventualmente, a que se le permita percibir las supuestas diferencias que pudieren existir en su favor.

Agrega que, al haber sido presentada la rendición de cuentas y aprobada por la asamblea, ya no tiene objeto la demanda por rendición de cuentas, pues esto ya fue cumplido.

Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, fallo del 26 de febrero de 1998,
autos "De Filippis, Gustavo F. C/Giménez, Francisco s/nulidad de asamblea",
suscripto por los doctores Claudio M. Kiper y Marcelo J. Achával

 
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