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sábado, 01 de noviembre de 2014
 
 
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CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO Imprimir E-Mail
Aunque usualmente se utilice una u otra palabra para darle el mismo sentido, existe una gran diferencia entre el significado de mantenimiento y conservación de un edificio. En principio hay que tener presente que toda conservación lleva implícita dentro de su actividad, la del mantenimiento; pero el mantenimiento no implica la conservación en su contexto general. El mantenimiento esta orientado al cumplimiento exclusivo de la funcionalidad del edificio y de sus instalaciones. Un edificio puede estar bien mantenido pero mal conservado.


La conservación esta orientada al cumplimiento total de la funcionalidad de un edificio y sus instalaciones, y al mantenimiento de sus valores tanto económicos como estéticos.

El estado de las terminaciones de un edificio no es un problema de mantenimiento, sino que lo es de conservación. Para notar más claramente la diferencia, por ejemplo, cuando se cuida la jardinería de un edificio, no se trata de mantenimiento, pero es importante en lo que a conservación se refiere.

El administrador debe de tener presente, que un edificio bien conservado mantiene inalterable su valor, resguarda el patrimonio de los consorcistas, es este un argumento de peso a la hora de obtener apoyo en las asambleas para la realización de las tareas de conservación.-

ADMINISTRACIÓN Y SEGURIDAD EDILICIA

Una de las principales y más criticas responsabilidades que tiene el administrador, es la seguridad edilicia de los edificios que administra. Es importante tener presente que no es una responsabilidad técnica la que asume, sino que la misma es del tipo administrativo.

El administrador es responsable de verificar el cumplimiento de las normas vigentes y adoptar los recaudos necesarios para encarar las acciones correctivas.
Para ello el administrador cuenta con el respaldo profesional y técnico de los expertos en la materia; por ello debe tener muy en claro hasta donde llega con su propia decisión, y donde la misma se tiene que basar en el soporte técnico del profesional que lo exime de responsabilidad.

Un dato importante para tener en cuenta, es que la realización de tareas indispensables para la seguridad del edificio y de los copropietarios, no puede quedar al arbitrio de la decisión de la asamblea, es obligación del administrador utilizar todos los recursos necesarios para que se cumplan las normativas de seguridad.

EL EDIFICIO, SUS COMPONENTES

El conocimiento del edificio administrado es la base indispensable para la correcta gestión edilicia y económica del administrador.

Dentro de las tecnologías constructivas de los edificios existen diferencias en los materiales y en la calidad, las cuales condicionan la durabilidad y por ende las tareas de mantenimiento de cada edificio.

En el campo de la PH las características de los edificios son homogéneas, por lo que se puede generalizar la conformación del edificio tipo.

La conformación de un edificio presenta dos campos netamente diferenciados por su constitución, complejidad y duración.-

- Las Obras Civiles

- Las Instalaciones

OBRAS CIVILES

Se denomina obra civil a la obre húmeda o seca que constituye el cuerpo del edificio, su función es estática y se caracteriza por tener poco desgaste y gran durabilidad. Se dividen según su función y materiales en:

ESTRUCTURAS:

Su finalidad es dar soporte y base a la forma del edificio y las podemos agrupar según el material y según su función estructural:

Según el material en:
1 - Hormigón Armado
2 - Metálicas
3 - Madera (Edificios antiguos)

Según su función estructural son:
1 - Bases: son aquellas que transmiten las cargas del edificio al suelo.
2 - Columnas: Transfieren la carga a las bases tomándolas de nivel en nivel.
3 - Vigas: Son elementos horizontales que dan apoyo y enmarcan losas y columnas.
4 - Losas: Son elementos horizontales que conforman el cerramiento horizontal.
5 - Tabiques:

CERRAMIENTOS:

Su función es delimitar el contorno del edificio, brindando protección hidrófuga, térmica y acústica; además se utilizan para generar los interiores de las UF o de los ambientes internos de estas.

Los materiales utilizados pueden ser de hormigón (Tabiques), de mampostería (Ladrillos huecos o comunes) y en el caso de divisorios interiores pueden también de prefabricados de yeso.

CARPINTERÍA:

Su función es completar los cerramientos tanto externos como divisorios, permitiendo la iluminación y ventilación de los locales como el paso o circulación transitoria entre unidades o locales.

Estas pueden ser de chapa, aluminio, madera o PVC.

REVESTIMIENTOS:

Dentro de los revestimientos, los fundamentales e imprescindibles son los revoques (Grueso y fino).
El revoque grueso se utiliza como protección hidrófuga y base de los revestimientos de terminación (fino, cerámica, enduído, yesería, pintura, etc)

INSTALACIONES:

Se denominan instalaciones a las obras y elementos mecánicos que se incorporan a un edificio para brindar un servicio determinado relativo a la necesidad o confort de los usuarios del inmueble. Las mismas según su aporte o función son:

1 - Eléctricas

2 - Desagües cloacales y pluviales

3 - Distribución de agua fría

4 - Sistema de bombeo y reserva

5 - gas

6 - Ascensores y montacargas

7 - Portero eléctrico

8 - Telefonía

9 - Televisión por aire y cable

OTROS

10 - Agua caliente central

11 - Calefacción central

12 - Aire acondicionado central

EL EDIFICIO, SU CONOCIMIENTO

Es esencial para el Administrador tener un acabado conocimiento del edificio que administra, para ello debe contar con la documentación técnica correspondiente a su construcción, tanto de las obras civiles como de las instalaciones. El disponer de esta documentación permitirá al administrador, técnicos y encargado; encarar los problemas de mantenimiento, urgencias, prevención de riesgos y reparaciones; con mayor certeza.

En el caso de reparaciones evitara cuantiosas y costosas roturas exploratorias.-
En el caso de siniestros (Temblores, incendio, etc.) el encargado tendrá una noción cierta de los lugares más seguros del edificio y la ubicación de los elementos de seguridad e instalaciones que necesite, en ese momento.-

PLANOS NECESARIOS

De acuerdo a lo establecido por el código de Edificación todo inmueble deberá contar con la siguiente documentación técnica:

Plano de arquitectura, con plantas, cortes y fachada.-
Plano de estructura.-
Plano de Instalaciones electromecánicas y baja tensión.-
Plano de Agua, desagües cloacales y pluviales.-
Plano de instalaciones complementarias como teléfono y Tv.-
Plano de Gas.-
Plano de Ascensores y/o montacargas.-
Plano de subdivisión PH.-

Es evidentemente conocida la información que brinda cada uno de estos documentos, pudiendo afirmar que en ellos se encuentra toda la información de obra civil necesaria.

En el plano de PH se encuentra la información especifica referida a las UF en que se divide el edificio; sectores propios y comunes (información complementaria para una buena lectura del Reglamento de Copropiedad).-

RESPALDO PROFESIONAL

Distintas profesiones sirven de respaldo a un administrador, en el caso del mantenimiento y seguridad edilicia, los profesionales son de la ingeniería civil y arquitectura; por ello es importante que los profesionales intervinientes sean matriculados y con la competencia cierta en el tema a tratar.

Es importante para un administrador, ante un trabajo solicite la especificación técnica del mismo independientemente del presupuesto, para garantizar su resultado.

En el mismo además de definir con precisión el trabajo a realizar y materiales a emplear, se deberá indicar la metodología y las recomendaciones de seguridad a tener presente en el desarrollo de los trabajos.-

PLANIFICACIÓN Y MANTENIMIENTO

Los administradores se enfrentan a una gran cantidad de elementos que complican, muchas veces las relaciones con los copropietarios. El principal objetivo del l mantenimiento es conservar a través del tiempo, el valor del patrimonio edilicio. Es la razón principal para que exista cierta metodología y orden de prioridades, que consiste, ante cualquier problema en: Información, análisis, causa, decisión y resultado.

Los problemas técnicos "siempre son consecuencia de una falla que corresponde a un defecto".

Se calcula que un mantenimiento correcto, insume alrededor del 5% del valor de la propiedad por año.

Hay que tener en cuenta el costo de uso y el costo de mantenimiento. Evaluar las exigencias de habitabilidad, fisiológicas, funcionales, económicas y psicológicas. Los edificios nacen con enfermedades y las urgencias se evitan con metódicos controles.

La importancia esta en la prevención, los informes técnicos periódicos y solucionar antes que suceda. El impacto económico es mínimo ante un buen mantenimiento y la seguridad es ahorro de dinero.

Los administradores tenemos que tomar conciencia que "Del mantenimiento y la conservación del edificio dependen el patrimonio del consorcio y el prestigio del Administrador". Ya que el mantenimiento de los servicios y sectores comunes afecta también el uso de las unidades funcionales.

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Lo más difícil de la planificación es que se tome la decisión de llevarla a cabo, por cuanto mientras más escasos son los recursos mayor es la necesidad de implementarla para que esos recursos sean utilizados adecuadamente, y que la misma requiere el pleno conocimiento del edificio, de su historial y de todos sus componentes.


La planificación debe ser adecuadamente informada a todos los consorcistas para que sepan como actuar y que quienes ejerzan el control de la misma deben estar suficientemente capacitados para esa función.

La planificación permite conservar el valor del patrimonio, alcanzar un nivel de vida aceptable, asegurar el funcionamiento eficiente y confiable de los servicios comunes, asegurar la vida útil de los componentes y operar al menor costo posible, evitando las reparaciones erróneas e innecesarias, la repetición de trabajos y el desperdicio de material.

I - DISTINTAS FORMAS DE MANTENIMIENTO


En función de la metodología, el momento y las circunstancias en que se efectúa; se puede enumerar en cuatro formas de mantenimiento:

1 - Predictivo

2 - Preventivo

3 - Programado de corrección

4 - Emergencia

PREDICTIVO

Cuando se realiza una inspección del estado de grietas en molduras y revoques para determinar si existe riesgo de potenciales desprendimientos, o cuando se inspecciona y mide el desgaste de los cables de un ascensor, sé esta efectuando un mantenimiento predictivo.-

PREVENTIVO

Cuando se procede a realizar una desinsectación, desinfección o desratización, periódica o cuando se cambia el aceite del reductor de un ascensor, se está efectuando un mantenimiento preventivo.-

PROGRAMADO

Si se renueva la membrana impermeabilizante de una azotea, se pinta la carpintería metálica para evitar su corrosión; o se cambia una alfombra desgastada, se efectúa un mantenimiento de Corrección programado

EMERGENCIA

Cuando se debe reparar una bomba, un portero eléctrico, un ascensor que queda fuera de servicio, sé esta efectuando un mantenimiento de emergencia.-

II - CONSIDERACIONES SOBRE LAS DISTINTAS FORMAS DE MANTENIMIENTO

Habiendo conocido las distintas clases de mantenimiento, vamos a dar un ejemplo sencillo que visualiza el efecto de su aplicación:

Si usted tiene un automóvil puede efectuar los cambios de aceite de acuerdo a lo indicado por el fabricante, o puede optar por no efectuarlo nunca y tener que reparar su motor, ya sea cuando este próximo a romperse (si tiene suerte de darse cuenta), o cuando este se rompa (lo que muy probablemente ocurra en algún lugar y circunstancias bastante inconvenientes).

Si eligió cambiar periódicamente el aceite de acuerdo al manual, usted en realidad decidió realizar un mantenimiento preventivo.

Si en cambio no efectúa los cambios de aceite, habrá optado por realizar mantenimiento programado o de emergencia, según sean las circunstancias.
En el caso considerado resulta muy evidente que al elegir aplicar el mantenimiento preventivo habrá elegido la alternativa que le dará la mayor seguridad de servicio junto con el menor costo de mantenimiento.

Generalmente ocurre lo mismo con la mayoría de los equipos e instalaciones, no obstante conviene proceder con cautela ya que también es cierto que la aplicación en exceso o incorrecta de mantenimiento predictivo puede resultar cara y generar tantos o más inconvenientes que el correctivo.

III - PRINCIPIOS PARA LA PROGRAMACIÓN DEL MANTENIMIENTO

Si bien en el ejemplo citado, es bastante obvio cual es la mejor estrategia de mantenimiento a aplicar, sirve para evidenciar los siguientes principios básicos que son válidos para todo tipo de instalaciones y equipos.

Una adecuada programación de mantenimiento predictivo y preventivo, permite evitar buena parte de las averías y detectar a tiempo (y en consecuencia programar) la mayor parte de los mantenimientos correctivos inevitables.
Una misma reparación será menos costosa cuando se efectúa de forma programada, respecto a su ejecución en condiciones de emergencia.
El exceso de mantenimiento puede generar costos excesivos.

Para minimizar los costos y maximizar el servicio, es necesario que la estrategia de mantenimiento sea definida en base a las características, el estado y la historia cada equipo o instalación.

No sería lógico pretender que los administradores se conviertan en expertos en mantenimiento, pero sin duda les será de gran utilidad tener presente estos principios en lo concerniente a la conservación de las unidades del consorcio.

IV - ESTRATEGIA DE MANTENIMIENTO

1 - Relevamiento: Para definir correctamente la estrategia de mantenimiento a aplicar, es necesario conocer las características, el estado y lo que es muy importante la historia de las estructuras, instalaciones y equipos que componen el edificio.

Si no se posee información suficiente, es conveniente concurrir a un relevamiento detallado efectuado por un experto en mantenimiento edilicio, quien podrá definir la mejor estrategia a aplicar.

En general el relevamiento del estado y características de un edificio ocupa alrededor de un día de un profesional experto, lo que implica un gasto bastante reducido, considerando la seguridad y beneficio que logran.

2 - Planificación: A partir del relevamiento, se podrá establecer un programa concreto de acciones compuesto por:

Rutinas de mantenimiento predictivo y preventivo.
Programa priorizado de reparaciones y mejoras.

3 - Programación y control de ejecución: Para la programación y control de ejecución de los mantenimientos periódicos, se puede recurrir desde una simple agenda hasta programas específicos de computación. Lo importante es que el mecanismo aplicado asegure el efectivo cumplimiento de la programación prevista.

4 - Archivo técnico o historial: Para lograr eficacia en el mantenimiento, es muy importante armar para cada edificio una carpeta técnica en la que vayan agrupando tanto los planos del edificio, las habilitaciones y los manuales de los equipos, como todo lo que hace a la historia técnica de la unidad (inspecciones, relevamientos, averías, reparaciones efectuadas, etc.).

Con el transcurrir del tiempo, las rutinas de mantenimiento deben ser ajustadas y corregidas de acuerdo al análisis de lo ocurrido, pues las condiciones de uso pueden cambiar, como también puede haber cambios en la atención requerida por los equipos e instalaciones a lo largo de su vida útil.

Para una buena programación es necesario contar con un razonable historial.
Del análisis de la información histórica se deciden las modificaciones de los programas rutinarios, y la necesidad de reacondicionamiento o cambios preventivos de algún equipo.

Para quien deba programar el mantenimiento o alguna reparación especifica, el archivo técnico es tan importante como lo es la historia clínica para el diagnostico y medicación del enfermo.

Cuando mejor sea la información disponible, más eficaz y económico resultará el mantenimiento, contribuyendo así el éxito de su gestión como administrador.-

METODO SIMPLE DE PROGRAMACIÓN Y CONTROL DEL MANTENIMIENTO PERIODICO.

Una vez definido el programa de mantenimiento periódico, es necesario implementar los mecanismos que permitan:

La planificación de los trabajos

El control, de su ejecución

El registro de averías, reparaciones, etc. Necesario para un buen seguimiento de la historia del edificio

Un método simple y eficaz, se basa en confeccionar fichas de cartulina. En las fichas se listan para cada consorcio los distintos mantenimientos periódicos y el mes previsto para su ejecución, teniendo la precaución de, en lo posible, agrupar en un mismo mes los trabajos afines; ya sea de trabajos que se realizan en un mismo equipo o instalación, o que sean trabajos a ser efectuados por el mismo operario o grupo.

Otro método es confeccionar una planilla agrupando los consorcios y el programa de mantenimiento periódico, por mes, así se tendrá bien definido y a simple vista la programación anual, detallada mensualmente, en su computadora.-

RIESGOS DE FALLA FUNCIONAL

Los edificios presentan fallas o deterioros que pueden ser ocasionados por:

El Tiempo

El desgaste por uso

El cambio de destino

Vicios ocultos

Factores externos

Se define como riesgo de falla funcional, aquellas fallas que afectan la esencia del edificio y por las cuales el mismo pierde alguna o todas las condiciones que lo definen como tal. Normalmente todas estas fallas están vinculadas con la falla del edificio por incumplimiento de las normas de seguridad.

Por ejemplo una falla estructural de fundaciones obligará al desalojo del edificio, por lo tanto el edificio no puede ser habitado, no se cumple la función. En líneas generales las fallas funcionales corresponden a fallas estructurales, que pueden afectar parcial o totalmente el mismo.

Existen también fallas que sin ser estructurales pueden afectar la funcionalidad de todo o parte de un inmueble, por ejemplo: un edificio con garajes subterráneos y por algún motivo ellos se inundan, obviamente al no poder usarse como tal el garaje ha perdido su funcionalidad. Es importante solucionar rápidamente este tipo de fallas ya que la perdida de funcionalidad jurídica es muy seria.-

DIFERENCIA ENTRE MALES CONGENITOS Y PASO DEL TIEMPO

La diferenciación de los males congénitos de los producidos por el paso del tiempo, se deduce que:

El 45% de estas patologías provienen de la elaboración del proyecto.

El 25% de la ejecución de la Obra

El 15% de los materiales utilizados

El 15% del uso

RIESGOS DE FALLA OPERATIVA

Son aquellas que afectan a la operación en o del edifico, sin quitar la funcionalidad del mismo.

Generalmente las fallas que quitan la funcionalidad del edificio van asociadas a los servicios de que este dispone como agua, energía, gas, ascensores, etc. Que en realidad hoy en día se consideran esenciales no solo para el funcionamiento del edificio sino para la habitabilidad del mismo.

Deben tenerse presente algunas delas fallas, que además del confort, también ponen en peligro la salud o la vida de las personas, sin llegar a afectar la funcionalidad del edificio, por ejemplo el suministro de gas, electricidad, ascensores, etc.

El administrador no solo debe solucionar las fallas en forma técnicamente correcta y en el tiempo adecuado, sino que debe detectar las fallas por un accionar de prevención y obrar en consecuencia antes de que el consorcio sufra sus efectos.-
 
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